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天津房价崩盘:京津冀楼市震荡…

时间:2020-09-15 11:45来源:互联网浏览:

最近,楼市的热点新闻慢慢多起来了,放出的招也越来越大。今天主要给大家讲的是中国北方一直辖市楼市大跌的事情,而且是刚刚发生。

讲这个之前,先给大家看看开发商打折抛房的事情。最近比较火的应该是恒大连夜出来的7折售房消息,其实,恒大这几年都有打折卖房的促销活动,一个是在农历新年档期,一个是在“金九银十”,这次也不例外。恒大推出了9月7日起至10月8日全国600多个楼盘的促销活动,计划单月回笼资金1000亿。只是之前折扣是7.5折,这次是7折,折扣比往年更大。

但是有人细算了一笔账,以一套原价100万的恒大房子为例,如果享受所有折扣优惠,现在购买只需要58万左右。这意味着恒大房价的折扣不是7折,而是5.8折,几乎可以算是腰斩卖房了。 

据说,在如此大力度促销的背后,恒大的目标显而易见——抢销售、抓回款、降负债。毕竟,近2万亿元负债的恒大,可以说是“负”可敌国。而这两年又正是还款的高峰期。加上最近,中国政府对房地产企业的融资进行了新的限制。8月20日,住建部、央行在北京召开了重点房地产企业座谈会,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,可以说是釜底抽薪。恒大踩债务太高,踩了三条红线,未来融资力将受到极大限制。对于资金密集型的房地产企业来说,这几乎是灭顶之灾。所以,恒大提前抢跑,降价回笼资金,降负债,是当务之急,关系到恒大的生死存亡。

而就在9月10日,排名前三甲的另外一个房企巨头碧桂园也传出降价的消息,在国内引起震动。9月10日,据路透社报道说,消息人士透露,在恒大宣布全国楼盘降价后,碧桂园正在考虑在购房方面提供更大的折扣,但计划尚未敲定。随后碧桂园向媒体回应说该消息“完全不属实”。虽然碧桂园否认了,但是相信开发商比拼降价卖房也不远了。恒大的5.8折卖房只是刚刚开始。

比恒大和碧桂园打折卖房消息更劲爆的,是近日开始在国内各大媒体、论坛和民间自媒体上发酵的天津房价大跌的消息。9月10日,天津市区一平米普遍下跌5000元的消息不断发酵,自从2016年天津房价的高点以来,天津市区房价跌幅在20%-40%,其中市区跌幅在20%左右,郊区跌幅高达40%,天津房价普遍跌幅在30%以上,一套房子跌价百万都很正常,有的房子两周降价72万。这个消息确实非常劲爆,可谓是惊心动魄。特别是大户型、总价高的房源,降的最凶猛,郊区的跌得也非常厉害。之前主要是很多人为了落户天津,选择在郊区的房子,一旦这一波浪潮消退后,当然就会跌得比较凶。而且,郊区的房子在学区资源、生活便利上当然不能和市区比,这就像北京燕郊的房价暴跌是一样的道理。

天津房价的高点是在2016年,那一年涨得很凶猛,泡沫很大,随后就一直走下坡路。2016年之后买房子的基本都亏了,如果算上利息、物业费等房产持有成本,亏得更多。在今年楼市调控的大环境下,根本看不到房价止跌的迹象。

和天津一样,这几天,河北省会、京津冀的重要支点石家庄这个城市再次登上微博热搜,相较于去年因无门槛落户登上热搜,这次的话题显然有些苍凉——石家庄房价跌回三年前了。

以石家庄一个热门市区为例,2017年10月份出台政策前夕,房价一度炒到近2万元/㎡,随后从高空坠落,一路跌到现在13500元/㎡,相当于跌去30%多。按照一套100㎡的房子算,相当于跌去60万,再加上这几年物价上涨,以及货币贬值,妥妥跌去一个多首付。纵使这样,石家庄依旧是有价无市。

石家庄房价下跌的话题引来上百万流量,底下黑压压一片评论,当然更多的是网友对石家庄这座城市的吐槽。

其实,整个京津冀房价都跌了,北京跌了2成多,环京楼市跌了四五成,基本上腰斩;天津平均跌了3成。但在全国一、二线城市中,还是天津跌得最狠。之前一直没有报道,这次被捅出来了。

实际上,2016年那波热炒,全国一、二线城市的房价基本都翻倍了,很多都还不止翻倍,但好像没哪个一、二线城市的跌幅比得上天津。天津房价自由落体式的下滑,除了调控太严之外,我觉得主要是经济衰退、财政压力大、市场信心不足等导致的结果。

就我个人看,这次天津、石家庄、北京房价的下跌,和京津冀地区的经济衰退有很大的关系。

中国的经济历来都是南强北弱。自南宋以来,这种格局基本上就没有变过。前几年,“投资不过山海关”的东北经济大滑坡就是很好的例子。东北的产业衰退,外迁,人口流失,顺带着也是房价下跌。后来是轮到中国第三经济大省,北方第一经济大省的山东,GDP造假挤水分,和劲敌江苏的差距越拉越大。山东财政开始出现赤字需要国家填窟窿,前几年热议的“六省一市的财政养国家”里面都没有山东的名字。而这一次,京津冀房价下跌的背后,首先体现的就是以北京、天津为中心的北方经济的全面衰退。

拿天津为例来具体说一下。北京、天津和河北在全国的地理位置上是一个绝对特殊的安排,北京天津作为两大直辖市在河北省境内形成两大明珠和经济支点,从而对河北经济形成带动作用,但事实上却是北京和天津一强一弱,大城市对周边的虹吸和带动作用却体现为北京对天津的反噬,两大明珠成了一明一暗。天津对河北的带动反而成了河北对天津经济的分流。

这就导致天津在与北京、河北的三方竞争中处于一个非常尴尬的境地,本来平起平坐的两个大哥却演化为天津在北京面前是二哥,在河北面前则是兄弟。

从北京经济的发展看,2012年到2016年五年间北京全市地区生产总值年均增长7.3%、生产总值达2.5万亿元,人均GDP达到11.5万元;2019年北京GDP比上年增长6.2%左右,GDP总量达到3.5万亿。反观天津,从2005年至2015年近10年来的GDP总量和增长速度来看,2015年天津GDP总量为16500多亿,同比增长9.3%。无论是经济总量和经济增长速度都无法与北京相比。2019年天津地区生产总值增长4.8%,比北京低1.4个百分点,天津地区的经济总量和北京差距继续扩大,2019年天津全市GDP只有14000多亿,远低于2015年的1.6万亿,还不到北京3.5万亿的一半。我们再从另外一个角度对比,2011年深圳、天津、苏州、重庆4个城市GDP突破万亿,基本上在同一个水平。去年,深圳的GDP已经高达2.6万亿,重庆2.3万亿,苏州1.9万亿,而天津只有1.4万亿,甚至被成都、武汉和杭州超过,排名第十。

虽然GDP排名不能完全说明问题,但是可以看出天津经济在快速衰落,而且北京的经济增速和绝对量也和上海的差距越来越大,被深圳在快速追赶,整个北方的经济都在快速衰退。这也是这次北方城市房价失去支撑,先出问题的主要原因。

房价走势,长期看的是人口。除了宏观经济,人口断崖也是天津楼市出问题的主要原因。就像东北楼市的衰败是伴随着人口下降一样的道理。前两年西安、武汉、成都、天津等城市的抢人大战也是这个逻辑。

天津的人口流入能力不足以支撑天津住房的增量需求,与其它一线城市的巨大人口流入相比,天津简直是微不足道的。毕竟,人口流出是房价下跌的主要原因,全国目前已经有12个城市的一套住房价格在10万元以内,7万元一套的住房、2万元一套的住房也已出现在各种新闻里。

北上广深四个一线城市的房价之所以坚挺,就是因为大量人口流入的存在。有数据显示,2001年到2010年这十年,北上广深四个一线城市的人口年均增量分别为60.4万、62.8万、27.6万、33.5万人。2011年到2015年的五年里,北上广深的人口年均增量分别为41.86万、22.74万、16.06万、20.42万人。

与此同时,天津的常住人口增量从2011年的56.7万人下降到2016年的2.4万人。截至2019年末,天津市全市常住人口1561.83万人,比上年末仅仅增加了2.23万人。

没有持续有力的人口注入是天津房价难以持续上涨的先决条件,而落户天津的人一般是以天津作为跳板。在天津落户而在北京工作和生活是很多天津-北京两地人的生活状态,而有些人则是奔着天津的高考优势去的。落了户,纯粹是为了孩子去考试的。这些都是天津房价缺少支撑的主要原因。

2018年5月天津推出“海河英才”计划以来至今年8月中旬,天津市人社局公开说,2年多来,该市共引进人才近30万人。2018年引进13.3万,2019年11.5万,也就是说今年到目前为止引进人才也就5万左右,全年人才引进数据估计会很惨。去年天津的常住人口只增加了2.23万人,这就应该是天津房价下跌的重要原因。

除了宏观经济衰退和人口流失,房价的走势当然和地方财政的恶化有很大关系。天津也是一个很好的例子。

今年上半年,天津的地方一般预算收入跟去年相比,从正增长15%,到下跌10多个点,半年收入还不到1000亿元。而这又进一步加剧了天津的财政赤字,财政危机加剧。其实,这几年天津的财政赤字一直在恶化。

财政恶化后政府往往想到的是多卖地,然后新房供应量增加,然后房价下跌;房价跌了,地不值钱,为了多卖地补贴财政,只有继续加大土地供应量,多盖房,然后房价继续跌。

两个人口差不多的城市深圳和天津相比较,2016年天津市新增住宅供应量23万套,深圳市从2016年至2018年新增住宅供应量分别为4.04万套、2.58万套和2.94万套,三年累计增加住房9.56万套,而天津2016年一年的住宅供应量就相当于深圳3年供应量的2.4倍!

2019年,天津一年出让了155宗地,土地成交面积达到了1810万平米,创出历史新高。根据天津统计局的数据,去年天津土地收入1361亿。这只比天津地税收入(1634亿)少两百多亿,成了天津财政的第二大收入来源。天津今年在土地收入这块的预期是要增长27%,达到1800多亿!看起来卖地是停不下来了。

从全国消化去库存的情况看,全国去库存的效果已经非常明显。数据表明,2019年初全国商品房待售面积5.24亿㎡、同比减少11%,当前待售面积已经相当于2014年4月的水平。而北京、天津全年供应量大增,2018年可售面积北京同比增长41.1%,天津同比增长53.3%。

一方面是需求难以持续增长,另一方面是库存量持续增加,自然就是住房价格的下跌和二手房交易的持续下跌。天津二手房交易量2017年比2016年下降57%,2019年又比2018年下降11%,今年1-7月比去年同期又下降了23%。而二手住房成交价格方面,2020年二手房成交均价较2017年下跌了9%。

这样的趋势还没有停下来的意思,只会加速。要制止房价下跌,要么就是放松楼市调控政策,但在当前国家调控越来越严的情况下,天津是不敢顶风作案的。除此之外还有一个办法,就是减少土地供应量,但这对于等米下锅的地方财政来说,也是远水解不了近渴。如果天津的土地一直这么卖下去,供给量无限,这房价就不是跌5000元的问题,而是跌几个5000元的问题了。目前天津经济增速很低,财政入不敷出更加严重,这种卖地缓解财政压力的模式,暂时是停不下来了。

截至2019年末,天津市的政府债务率有99.58%,在全国省市排名中位居前几名。像全国很多地方政府一样,天津区一级的财政很多已经破产了,很多区连公务员工资都发不出来,由天津市政府托管。目前天津市政府财政也是自身难保,不排除拖不住一起垮掉的可能性。

在实体经济不景气,企业税收锐减的情况下,除了卖地,还有更好的办法来弥补财政窟窿吗?也有,那就是卖家当,甩卖国有企业资产来度过危机,但是这种办法显然不能长久。2020年3月,天津产权交易中心公开拍卖60个国企混改项目股权,最高可出让100%股权,等于是可以全卖了。

天津市去年公共财政收入2410.3亿元,同比增长14.4%。其中地方税收收入1634.2亿元,增长0.6%,这个指标其实反映的就是天津经济的惨淡;非税收入776.1亿元,增长61.2%。说明天津市的财政主要靠非税收收入在支撑。非税收收入除了收违章费、停车费等行政收费这块外,天津官方的解释是还有其他收入,他们说非税收入增幅较高,主要是盘活变现政府资产,全面推进国企混改,转让部分国企政府持有股权收入大幅增长。说白了,其实就是甩卖国有资产,卖了几百个亿。但即便这样疯狂卖资产,我们看到去年天津的财政收入也只有2400多个亿,而支出却高达3500多亿,这1100多个亿的窟窿怎么填呢?除了负债,可能中央政府也兜不了底。

天津财政已经到了山穷水尽的地步,实在无路可走了,只能先把国企这些家底都卖了,再加大卖地的力度,防止债务不崩塌。只是这样一来,必然就要牺牲房价!而这样的选择也只是权宜之计,最终结果会是房价和财政都保不住。

这不仅是天津的结局,也是包括北上广深在内的全国其他所有城市的结局,甚至是整个中国的结局。只是天津、石家庄等北方城市先行一步而已,最终的结局都一样! 

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