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出了同贷书,办妥了抵押,银行居然不放款?这些情况要提前了解!

时间:2020-07-23 20:32来源:南方房产浏览:

有网友向郑大源提问:郑老师你好,交易房子的时候,即使银行出了同贷书,是不是也可能在过户出新证后,银行因为各种原因拒绝发放贷款,这时候,卖家应该怎么处理为好?

一般买交易一套房子的流程是买卖双方到银行提交了齐全的证件后,银行经过审批,出具了同贷书,然后双方去不动产交易中心办理过户手续,将房子抵押给银行后,银行就会进入放款环节,通常款项会如数一次性进入业主账户。

当然这是一个大家都熟知而且比较规范的流程,也不排除少数城市先过户,然后审批同贷书,再抵押,办妥抵押进入放款环节。

但是在交易的过程中其实风险挺大,不光买家有风险,卖家也会有担心,如果卖家有担心,中介会告诉业主去核实一下同贷书真伪,同时告诉业主,只要出了同贷书,一定会放款的!

中介这句话基本上流程应该如此,在现实中,确实也都基本会放款!

出了同贷书,办妥了抵押,银行居然不放款?这些情况要提前了解!

 

可是可是如果你非要认真计较一下,你会发现,即便出了同贷书未必放款,即便将房子抵押给了银行也未必放款。

出了同贷书,办妥了抵押,银行居然不放款?这些情况要提前了解!

 

所以我们要提前了解在哪些情况下出了同贷书不会导致放款呢?有哪些可能会危害业主的利益呢?这些也是一定要考虑到的:

第一种:出具同贷书后未办妥抵押手续

1. 出具同贷书之后,双方未办理过户,基本上这是个双方交易的问题,银行肯定不会放款的

2. 办理递件过户后,房产证被查封了,如果是出新证前的查封,通常是由于业主原因导致的,如果是出新证然后办理抵押,则是由于买家原因导致的,要区分好;

3. 买家将房子抵押给了另外的银行,业主肯定就收不到了

这些都是尚未办妥银行抵押

第二种:已经办妥抵押,客户问题导致不放款

1.报低价,当前房地产调控政策比较严格,如果涉嫌阴阳合同,给银行的成交价与交税的价格不同,可能会导致银行不放款的。

2.有人投诉,举报,客户涉嫌虚假资料申请贷款。

3.借款人主动要求银行暂停放款,银行一般都会配合暂停放款的,银行出于风险把控肯定不会放款的。

3.房子查封,纠纷,办妥抵押后也可以查封的,查封房在市面上较为少见,一旦遇到,务必小心谨慎,原则上不建议购买,如果想购买,务必确保资金安全,不建议提前将任何资金支付给业主,对于交易失败是否支付中介费也要提前做好约定。

4.资金回流

通常放款后才会发现,但是放款前如果有资金回流也会导致不放款的,比如高评高贷,国家明确了各种情况的首付款比例,是为了调控房地产市场,高评高贷则破坏了调控政策,一定是违规操作,而且需要业主退还给买家多出的首付款,这个资金退还的过程其实也是一个风险,资金安全也存在一定问题。

第三种:已经办妥抵押银行问题导致无法放款

1. 额度紧张

巧妇难为无米之炊,最重要的还是在于签约之前,将借款人本人的整套资料给专业人士或者银行审核一下,先看看借款人的条件如何,看看能否申请到足额的贷款,然后才签约,建议在买卖合同写清楚,如果贷款不批或者少批,需要设立一个合理的退出机制,尽可能少的违约责任可以解除合同;

2.利率上浮

提高利率,利率85折的时候申请,但是放款的时候银行已经实施9折甚至更高利率了,不放款怎么办?提高利率,等排队陆续放款;所以建议大家先申请公积金贷款,不足的部分再申请商业贷款,利用组合贷款可以减少利息支出,也缓解了商业贷款银行的资金压力,这也会加快对你审批的速度。

3.区域

银行由于政策变化,某一个区域的业务不良率提高,所以要减少该区域的业务,有可能会因为某交易涉及该区域而不放款。

对于银行原因的不放款,很多时候是审批和放款两条线的原因,多数银行审批同贷书的人和审批放款的人是不同的,所以有时候就会有不同的认识

第四种:买家原因

1资料有问题

部分银行允许后补资料,但是如果放款的时候发现不符合实际情况,极少数有银行甚至允许过户后才开卡的,所以存在到了放款环节才发现借款人尚未开卡。

2征信破坏了,有其他贷款放款了(放款前查询征信),逾期累计6次及以上,再次贷款时就会影响银行审批结果。而且也要注意互联网金融APP点击一下就会有贷款到手,在各类购物平台申请信用贷也非常容易,但要切记:不要随意申请这类信用贷款,额度不多,一旦点击还会引发征信问题。

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同贷书会过期吗?

如果尚未办理递件过户手续,国家政策,交易双方资料未变化,通常不会过期的,如果有变化,则有可能过期,通常银行会有1-3个有效期的;

如果已经办理了抵押手续,同贷书不会过期的,

只要双方没有特别问题,按照国家的政策,银行的要求办理过户手续,办妥了抵押,基本上来说一定会放款的,如果银行的原因导致不放款,总也有解决方案的,最怕是由于客户的原因导致不放款,如果是买家故意拖延时间,是可以要求期承担法律责任的,当然也是最好约定在合同内。

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